الاستثمار الإيجاري: كيف تحسب عائدك الصافي بعد الضرائب

من العائد الإجمالي إلى العائد الصافي: خطوات الحساب

يُحسَب العائد الإيجاري الإجمالي بقسمة الإيجارات السنوية المحصَّلة على سعر اقتناء العقار مضروباً في مئة. فإذا أدرَّ شقة اُقتنيت بثمانمئة ألف درهم إيجاراً شهرياً بخمسة آلاف درهم كان عائدها الإجمالي 7.5%. هذا الرقم الذي كثيراً ما يُبرزه المطورون والوكلاء العقاريون لا يعكس الربحية الحقيقية للمستثمر. لذا يجب خصم جميع الأعباء القابلة للاستنزال للحصول على العائد الصافي المؤشر الوحيد ذي الدلالة الحقيقية على أداء الاستثمار العقاري.

تشمل الأعباء الواجب خصمها: رسم الخدمات الجماعية وتكاليف التأمين وأعباء الملكية المشتركة غير القابلة للاسترداد من المستأجر ومصاريف الصيانة والإصلاح والضريبة المهنية عند الاقتضاء وأتعاب تدبير الكراء. وتمثل هذه الأعباء في المتوسط بين 15 و25% من الإيجارات السنوية الإجمالية بحسب نوع العقار وموقعه. لشقة في أكادير تُدرُّ 60,000 درهم سنوياً قد تصل الأعباء إلى ما بين 9,000 و15,000 درهم في السنة مما يُقلِّص العائد الظاهري بشكل ملحوظ.

أثر الجبايات على الربحية الفعلية

في المغرب تخضع الدخول العقارية التي يحصل عليها الأشخاص الذاتيون لضريبة الدخل وفق السلم التصاعدي المعمول به. وتمنح الإدارة الضريبية تخفيضاً جزافياً بنسبة 40% على الدخول الإيجارية الإجمالية مقابل أعباء التدبير والصيانة. وعليه يُساوي الدخل الإيجاري الصافي الخاضع للضريبة 60% من الإيجارات الإجمالية المحصَّلة تُطبَّق عليه شرائح سلم الضريبة على الدخل المتراوحة بين 10% و38%. وللمستثمر الذي يتجاوز دخله الإجمالي 120,000 درهم سنوياً تصل الشريحة الهامشية للضريبة إلى 38%.

قد تُؤثر الجبايات تأثيراً كبيراً في ربحية الاستثمار الإيجاري. فلعقار يُدرُّ 60,000 درهم إيجارات إجمالية يبلغ الدخل الخاضع للضريبة بعد التخفيض 36,000 درهم. وإن كان المستثمر يخضع لشريحة 30% فالضريبة المستحقة تُقارب 7,200 درهم أي 12% من الإيجارات الإجمالية. بإدراج هذا العنصر في الحساب قد ينخفض العائد الصافي بعد الضريبة إلى 4% أو 5% لعقار معلَن عنه بعائد إجمالي 7% أو 8% مما يجعل التحليل الجبائي المسبق ضرورة لا غنى عنها قبل أي قرار استثماري.

تحسين العائد الصافي لاستثمارك

تتوفر عدة رافعات لتحسين صافي ربحية الاستثمار الإيجاري في المغرب. اختيار النظام الجبائي الملائم هو الرافعة الأولى إذ قد يجد المستثمرون المنجزون لعمليات اقتناء متعددة مصلحةً في إنشاء شركة عقارية خاضعة لضريبة الشركات التي قد تكون معدلاتها المخففة وإمكانيات الاستهلاك فيها أكثر ملاءمةً من نظام الأشخاص الذاتيين. كما يُعد التفاوض على سعر الاقتناء الذي يؤثر مباشرةً في العائد الإجمالي عاملاً حاسماً.

يُشكِّل تدبير الأعباء الرافعة الثانية الأساسية. فاختيار تدبير الكراء الاحترافي كما تقدمه نيستي يُعظِّم معدل الإشغال ويصون العقار بشكل استباقي لتفادي الإصلاحات الكبيرة ويوفر متابعة إدارية وجبائية صارمة. يُعدُّ خبراء الاستثمار العقاري لدى نيستي في أكادير لكل عميل محاكاةً مالية مخصصة تدمج جميع مكونات العائد الصافي مما يُتيح المقارنة الموضوعية بين مختلف الفرص قبل اتخاذ قرار استثماري مدروس.