ما هي ضريبة الأرباح العقارية ومن يخضع لها؟
ضريبة الأرباح العقارية هي ضريبة مغربية تُفرض على فوائض القيمة المحققة عند التنازل عن العقارات أو الحقوق العقارية الحقيقية. تخضع للمدونة العامة للضرائب المغربية، ولا سيما المواد من 62 إلى 65. كل شخص طبيعي مقيم أو غير مقيم يبيع عقاراً في المغرب ويحقق ربحاً يخضع مبدئياً لهذه الضريبة. كما تشمل التنازلات عن الحصص في الشركات ذات الغلبة العقارية. في المقابل، لا تخضع الأشخاص الاعتبارية الخاضعة لضريبة الشركات لضريبة الأرباح العقارية بل لضريبة الشركات على فوائض قيمتها العقارية.
السبب المنشئ لضريبة الأرباح العقارية هو التنازل عن العقار، أي تاريخ توقيع العقد الرسمي لدى الموثق أو العدل. البائع هو الملزم القانوني بالضريبة، وإن كان بعض المشترين يقبلون في الممارسة تحمّل جزء منها في إطار التفاوض الشامل على السعر. يجب إيداع التصريح وأداء الضريبة في غضون 30 يوماً من تاريخ التنازل لدى مفتش الضرائب في الدائرة التي يقع فيها العقار. يترتب على عدم احترام هذا الأجل زيادات تأخيرية بنسبة 10% عن الشهر الأول ثم 5% عن كل شهر إضافي.
احتساب الوعاء الضريبي والمعدلات المطبّقة
يُحسب الربح العقاري الخاضع للضريبة بطرح سعر التكلفة من ثمن البيع. يشمل سعر التكلفة: ثمن الاقتناء الأصلي، ومصاريف الاقتناء كأتعاب الموثق وواجبات التسجيل والضريبة على القيمة المضافة عند الاقتضاء، ونفقات أشغال البناء والتوسعة والتحسين المثبتة بصورة نظامية، والفوائد المدفوعة فعلياً عن القروض. لتصحيح التآكل النقدي، تُحيَّن كل عناصر سعر التكلفة بتطبيق معامل إعادة التقييم الذي تنشره المديرية العامة للضرائب سنوياً بحسب سنة الاقتناء. تتوفر معاملات 2026 على البوابة الجبائية المغربية.
معدل ضريبة الأرباح العقارية هو 20% من صافي الربح الخاضع للضريبة، مع حد أدنى للتحصيل قدره 3% من ثمن البيع. يكفل هذا الحد الأدنى استيفاء ضريبة دنيا حتى حين يكون الربح ضعيفاً أو معدوماً. مثال: إذا بعت عقاراً بـ1.500.000 درهم وكان ربحك المحيَّن 50.000 درهم، فالضريبة النظرية ستكون 10.000 درهم (20% × 50.000)، لكن الحد الأدنى للتحصيل سيكون 45.000 درهم (3% × 1.500.000). في هذه الحالة يُطبَّق الحد الأدنى. لذا لا بد من محاكاة الاحتسابين قبل أي بيع لاستشراف العبء الضريبي الفعلي.
الإعفاءات والتخفيضات الجوهرية الواجب معرفتها
ينص القانون على عدة إعفاءات مهمة. أبرزها الإعفاء الكلي من ضريبة الأرباح العقارية على الربح المحقق عند التنازل عن السكن الرئيسي للخاضع للضريبة، شريطة أن يكون العقار قد شُغل بصفة رئيسية لمدة لا تقل عن 6 سنوات متواصلة من قِبَل المتنازل أو زوجه أو أبنائه المكفولين. ثمة تسامح للمدد الأقل من 6 سنوات في حالات استثنائية مبررة كالنقل المهني أو وفاة الزوج أو الطلاق. يُعدّ هذا الإعفاء أحد أقوى أدوات التخطيط الضريبي في المجال العقاري بالمغرب.
ثمة إعفاءات أخرى تستحق المعرفة: إعفاء التنازلات التي لا يتجاوز ربحها 30.000 درهم سنوياً بمجموع العقارات، وإعفاء الانتقالات عن طريق الإرث، والأنظمة الخاصة المطبّقة على التنازلات في إطار بعض المناطق الحرة أو البرامج الحكومية. علاوة على ذلك، يُطبَّق تخفيض بنسبة 25% على الربح حين يُحتفظ بالعقار بين 6 و10 سنوات، وبنسبة 50% بعد أكثر من 10 سنوات من الحيازة. تجعل هذه التخفيضات المرتبطة بمدة الحيازة استراتيجية الاحتفاظ طويل الأمد مجدية جداً ضريبياً للمستثمرين العقاريين في أكادير وسائر أنحاء المغرب.
