فهم المساهمة المهنية الموحدة (CPU) المطبّقة على الدخل العقاري
في المغرب، يخضع الدخل المحقق من إيجار العقارات للمساهمة في الدخل المهني حين لا يكون المؤجر خاضعاً لضريبة الشركات وكانت مداخيله الإيجارية ذات طابع مهني أو متكرر. بالنسبة للأفراد الذين يؤجرون عقاراً أو أكثر بصفة منتظمة، تندرج هذه المداخيل في خانة الدخل العقاري الخاضع للضريبة. يُفرّق الإطار الجبائي المغربي بين وضعين: الإيجار غير المفروش والإيجار المفروش الذي قد يُصنَّف نشاطاً شبه فندقي بحسب كثافة الاستغلال والخدمات المرتبطة به.
يتوقف النظام الضريبي المطبّق أيضاً على المبلغ السنوي للدخل العقاري. دون عتبة معينة، يمكن للخاضع للضريبة الاستفادة من نظام الجزافي المبسط. فوق هذه العتبة، يخضع إلزاماً لنظام الصافي الحقيقي، الذي يشترط محاسبة رسمية وتصريحات أكثر تفصيلاً. ومن الأهمية بمكان الإشارة إلى أن الدخل العقاري للأشخاص الطبيعيين في المغرب يُفرض عليه الضريبة بالحجز في المصدر حين يكون المستأجر شخصاً معنوياً، مما يُعفي المؤجر جزئياً من الالتزام التصريحي. أما حين يكون المستأجر فرداً، فتقع المسؤولية التصريحية كاملة على المؤجر.
النفقات القابلة للخصم وطريقة احتساب الضريبة
لاحتساب صافي الدخل العقاري الخاضع للضريبة، يمكن للمؤجر خصم عدد من النفقات من مداخيله الإيجارية الإجمالية. أبرز النفقات القابلة للخصم هي: فوائد القروض المتعاقد عليها لاقتناء العقار أو إصلاحه، وأقساط التأمين على المبنى، وأعباء المشاركة في الملكية المشتركة غير القابلة للاسترداد من المستأجر، وأتعاب الإدارة ومكافآت الحراسة، وأشغال الإصلاح والصيانة (لا يجب الخلط بينها وبين أشغال التحسين أو البناء التي تُرسمل)، والضرائب المحلية على عاتق المالك كرسم الخدمات الجماعية.
تُطبَّق خصومة جزافية للمصاريف الإدارية والتأمين والصيانة بنسبة 40% على إجمالي الدخل العقاري للمؤجرين الخاضعين للنظام المبسط، مما يُبسّط الاحتساب كثيراً للملاك الصغار. ثم يُطبَّق على صافي الدخل العقاري المعدل التصاعدي لضريبة الدخل. لا تزال الشرائح الضريبية المعمول بها في 2026 هي نفس شرائح ضريبة الدخل العامة: 0% حتى 30.000 درهم، 10% من 30.001 إلى 50.000 درهم، 20% من 50.001 إلى 60.000 درهم، 30% من 60.001 إلى 80.000 درهم، 34% من 80.001 إلى 180.000 درهم، و38% فوق ذلك.
الآجال والنماذج والالتزامات التصريحية العملية
يجب تقديم التصريح السنوي بالدخل العقاري قبل الأول من مارس من السنة التالية لسنة الحصول على الدخل. وبالتالي يجب التصريح بمداخيل عام 2025 قبل الأول من مارس 2026. يُنجز هذا التصريح عبر النموذج رقم 9421 للأشخاص الطبيعيين الخاضعين للنظام المبسط، أو عبر نموذج تصريح الصافي الحقيقي للخاضعين لنظام الصافي الحقيقي. منذ عام 2021، تحثّ المديرية العامة للضرائب بقوة على التصريح الإلكتروني عبر بوابة Simpl-IS أو منصة DGI الإلكترونية التي تتيح أيضاً أداء الضريبة عبر الإنترنت.
يُنصح بشدة للمؤجرين المغاربة بمسك سجل سنوي لمداخيلهم ونفقاتهم الإيجارية، ولو بسيطاً، لتيسير إعداد التصريح. في حال التدقيق الضريبي، يُشكّل هذا السجل خط الدفاع الأول للخاضع للضريبة. عقوبات الإخلال بالتصريح جسيمة: زيادة 15% على المبلغ المستحق حين لا يُودَع التصريح في الآجال، إضافة إلى غرامات وعاء بنسبة 15% إضافية إذا جاء التصحيح عقب تدقيق. لكل مؤجر يدير عدة عقارات أو مداخيل إيجارية سنوية تتجاوز 120.000 درهم، يُوصى بشدة بالاستعانة بخبير محاسب معتمد لتحسين العبء الضريبي وتأمين الامتثال التصريحي.
