التزامات مدير اتحاد الملاك وفق القانون المغربي

الإطار القانوني لنظام الملكية المشتركة في المغرب

تُنظَّم الملكية المشتركة في المغرب أساساً بموجب القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية الصادر عام 2002 والمعدَّل عام 2016. يحدد هذا القانون بدقة حقوق كل طرف وواجباته ولا سيما مدير الاتحاد بوصفه الجهاز المحوري في إدارة العقار. ويمكن أن يكون المدير شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً محترفاً أو غير محترف يُعيَّن من قبل الجمعية العامة لأعضاء اتحاد الملاك بأغلبية الأصوات المعبَّر عنها ويُرسَّم تعيينه بعقد يحدد مدة الانتداب والأتعاب المتفق عليها.

يُلزم القانون مدير الاتحاد بمسك محاسبة مستقلة لكل عقار يديره وفتح حساب مصرفي مستقل باسم اتحاد الملاك وعرض حساباته سنوياً على الجمعية العامة للمصادقة. تهدف هذه الالتزامات المحاسبية إلى حماية الأموال المحصَّلة من الملاك وضمان الشفافية المالية. وأي إخلال بهذه المتطلبات يُرتب مسؤولية مدنية على المدير وقد يستوجب عزله فوراً بقرار من الجمعية العامة.

المهام التشغيلية لمدير الاتحاد

يتولى مدير الاتحاد ضمان صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها والمحافظة عليها وتشمل هذه المهمة الصيانة الجارية للتجهيزات الجماعية وإبرام عقود التأمين الإلزامية وتسيير عقود مزودي الخدمات وتنفيذ قرارات الجمعية العامة. ويمثل قانونياً اتحاد الملاك في جميع التصرفات المدنية وأمام القضاء ويحق له رفع دعاوى الاسترداد ضد الملاك المتخلفين دون الحاجة إلى إذن مسبق من الجمعية العامة.

يُعد تنظيم الجمعية العامة السنوية من أبرز الالتزامات الجوهرية لمدير الاتحاد إذ يجب استدعاء الملاك قبل خمسة عشر يوماً على الأقل مع إرفاق جدول الأعمال التفصيلي وحسابات السنة المنصرمة والميزانية التقديرية للسنة المقبلة. ويجب تحرير محاضر الجمعيات وتوقيعها وإبلاغها إلى جميع الملاك في أجل معقول إذ تُشكِّل هذه الإجراءات الشكلية شرط صحة القرارات المتخذة وسريانها في مواجهة الغائبين عن الاجتماع.

طرق الانتصاف عند إخلال المدير بالتزاماته

حين يُخل مدير الاتحاد بالتزاماته القانونية أو التعاقدية يملك الملاك عدة طرق للانتصاف. فالدعوة إلى جمعية عامة استثنائية التي يمكن طلبها من قِبَل ربع الملاك الممثلين لما لا يقل عن ربع الحصص تتيح عزل المدير المقصِّر وتعيين آخر بدلاً منه. وفي الحالات الاستعجالية يحق لأي مالك اللجوء إلى رئيس المحكمة الابتدائية بموجب مسطرة الأمر بالأداء لتعيين مدير مؤقت يتولى إدارة العقار.

على الصعيد القضائي يتحمل مدير الاتحاد المسؤولية المدنية عن كل خطأ في التسيير يُلحق ضرراً بالملاك وتتقادم دعاوى المسؤولية بمضي عشر سنوات من تاريخ اكتشاف الضرر. تُقدم نيستي لملاك أكادير خدمة مدير اتحاد احترافية تلتزم بمتطلبات القانون 18.00 مع إدارة شفافة وتقارير مالية شهرية وتوفر دائم للرد على طلبات السكان والحفاظ على قيمة أصولهم العقارية المشتركة.