Qu'est-ce que la TPI et qui est concerné ?
La Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI) est un impôt marocain qui frappe les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles ou de droits réels immobiliers. Elle est régie par le Code Général des Impôts (CGI) du Maroc, notamment les articles 62 à 65. Toute personne physique résidente ou non-résidente qui vend un bien immobilier au Maroc et réalise un profit est en principe assujettie à cette taxe. Sont également concernées les cessions de parts dans des sociétés à prépondérance immobilière. En revanche, les personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) ne sont pas assujetties à la TPI mais à l'IS sur leurs plus-values immobilières.
Le fait générateur de la TPI est la cession du bien, c'est-à-dire la date de signature de l'acte authentique chez le notaire ou l'adoul. Le vendeur est le redevable légal de la taxe, même si dans la pratique certains acquéreurs acceptent d'en prendre en charge une partie dans le cadre d'une négociation globale du prix. La déclaration et le paiement doivent être effectués dans les 30 jours suivant la date de cession auprès de l'inspecteur des impôts du lieu de situation de l'immeuble. Le non-respect de ce délai entraîne des majorations de retard de 10 % pour le premier mois puis 5 % par mois supplémentaire.
Le calcul de la base imposable et les taux applicables
Le profit immobilier imposable est calculé en déduisant du prix de cession le prix de revient du bien. Le prix de revient comprend le prix d'acquisition initial, les frais d'acquisition (honoraires du notaire, droits d'enregistrement, TVA le cas échéant), les dépenses de travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration dûment justifiées et les intérêts d'emprunt effectivement payés. Pour corriger l'érosion monétaire, chacun de ces éléments du prix de revient est actualisé en appliquant un coefficient de réévaluation publié annuellement par la Direction Générale des Impôts en fonction de l'année d'acquisition. Pour 2026, ces coefficients sont disponibles sur le portail fiscal marocain.
Le taux de la TPI est de 20 % du profit net imposable, avec un minimum de perception de 3 % du prix de cession. Ce minimum garantit que même si le profit est faible ou nul, une taxe plancher est due. Par exemple, si vous vendez un bien 1 500 000 MAD et que votre profit actualisé est de 50 000 MAD, la TPI théorique serait de 10 000 MAD (20 % x 50 000), mais le minimum de perception serait de 45 000 MAD (3 % x 1 500 000 MAD). Dans ce cas, c'est le minimum de perception qui s'applique. Il est donc essentiel de simuler les deux calculs avant toute vente pour anticiper la charge fiscale réelle.
Les exonérations et abattements à connaître impérativement
La loi prévoit plusieurs exonérations importantes. La principale est l'exonération totale de la TPI sur le profit réalisé lors de la cession de la résidence principale du contribuable, à condition que le bien ait été habité à titre principal pendant au moins 6 ans continus par le cédant ou son conjoint ou ses enfants à charge. Une tolérance existe pour des durées inférieures à 6 ans en cas de circonstances exceptionnelles dûment justifiées (mutation professionnelle, décès du conjoint, divorce, etc.). Cette exonération est l'un des outils d'optimisation fiscale les plus puissants en matière immobilière au Maroc.
D'autres exonérations méritent d'être connues : l'exonération pour les cessions dont le profit est inférieur à 30 000 MAD par an (tous biens confondus), l'exonération pour les transmissions par voie successorale, et les régimes particuliers applicables aux cessions réalisées dans le cadre de certaines zones franches ou programmes gouvernementaux. Par ailleurs, un abattement de 25 % est applicable sur le profit lorsque le bien a été détenu entre 6 et 10 ans, et de 50 % après 10 ans de détention. Ces abattements pour durée de détention rendent la stratégie de conservation longue particulièrement avantageuse d'un point de vue fiscal pour les investisseurs immobiliers à Agadir et dans tout le Maroc.
