Comprendre la Contribution Professionnelle Unifiée (CPU) applicable aux revenus fonciers
Au Maroc, les revenus tirés de la location de biens immobiliers sont soumis à la Contribution sur les Revenus Professionnels (CPU) lorsque le bailleur n'est pas soumis à l'impôt sur les sociétés et que ses revenus locatifs sont de nature professionnelle ou répétitive. Pour les particuliers qui louent un ou plusieurs biens à titre habituel, ces revenus entrent dans la catégorie des revenus fonciers imposables. Le cadre fiscal marocain distingue deux situations : la location nue (non meublée) et la location meublée, qui peut être assimilée à une activité para-hôtelière selon l'intensité de l'exploitation et les services associés.
Le régime fiscal applicable dépend également du montant annuel des revenus fonciers. En dessous d'un certain seuil, le contribuable peut bénéficier du régime du forfait simplifié. Au-delà, il relève obligatoirement du régime du résultat net réel, qui impose une comptabilité formelle et des déclarations plus détaillées. Il est important de noter que les revenus fonciers des personnes physiques au Maroc sont imposés par voie de retenue à la source lorsque le locataire est une personne morale, ce qui décharge partiellement le bailleur de la formalité déclarative. Mais lorsque le locataire est un particulier, la responsabilité déclarative appartient intégralement au bailleur.
Les charges déductibles et le calcul de l'impôt
Pour calculer le revenu foncier net imposable, le bailleur peut déduire de ses revenus bruts locatifs un certain nombre de charges. Les principales charges déductibles sont : les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition ou la réparation du bien, les primes d'assurance de l'immeuble, les charges de copropriété non récupérables sur le locataire, les frais de gérance et de rémunération des gardiens, les travaux de réparation et d'entretien (à ne pas confondre avec les travaux d'amélioration ou de construction qui sont des immobilisations), et les impôts locaux à la charge du propriétaire comme la taxe de services communaux.
Un abattement forfaitaire pour frais de gestion, d'assurance et d'entretien de 40 % est applicable sur le revenu brut foncier pour les bailleurs relevant du régime simplifié, ce qui facilite considérablement le calcul pour les petits propriétaires. Le taux progressif de l'impôt sur le revenu (IR) s'applique ensuite au revenu foncier net, après déduction de cet abattement. Les tranches d'imposition applicables en 2026 restent les mêmes que celles de l'IR général : 0 % jusqu'à 30 000 MAD, 10 % de 30 001 à 50 000 MAD, 20 % de 50 001 à 60 000 MAD, 30 % de 60 001 à 80 000 MAD, 34 % de 80 001 à 180 000 MAD, et 38 % au-delà.
Les délais, formulaires et obligations déclaratives pratiques
La déclaration annuelle des revenus fonciers doit être déposée avant le 1er mars de l'année suivant celle de perception des revenus. Ainsi, les revenus de l'année 2025 doivent être déclarés avant le 1er mars 2026. Cette déclaration se fait via le formulaire n° 9421 pour les personnes physiques relevant du régime simplifié, ou via le formulaire de déclaration du résultat net réel pour les contribuables relevant du régime réel. Depuis 2021, la Direction Générale des Impôts encourage fortement la déclaration en ligne via le portail fiscal Simpl-IS ou la plateforme DGI en ligne, qui permet également de télérégler l'impôt correspondant.
Il est fortement conseillé aux bailleurs marocains de tenir un registre annuel de leurs revenus et charges locatifs, même simple, afin de faciliter la préparation de la déclaration. En cas de contrôle fiscal, ce registre constitue la première ligne de défense du contribuable. Les sanctions pour défaut de déclaration sont significatives : majoration de 15 % du montant dû si la déclaration n'est pas déposée dans les délais, plus des pénalités d'assiette de 15 % supplémentaires si le redressement fait suite à un contrôle. Pour tout bailleur gérant plusieurs biens ou des revenus locatifs annuels supérieurs à 120 000 MAD, le recours à un expert-comptable agréé est vivement recommandé pour optimiser la charge fiscale et sécuriser la conformité déclarative.
